이명박의 굉장한 정책, 지분형 아파트

이명박 인수위가 내놓은 '지분형 아파트'란 정책의 뼈대는 간단하다. 실제로 사는 사람은 51%의 지분을 갖고(실거주자), 투자만 하는 사람은 49%의 지분을 갖는다(투자자). 차후에 아파트를 내다 팔거나 하는 권리는 실거주자에게 있으나, 판 돈은 실거주자와 투자자가 나누어 갖는다. 투자자는 아파트를 팔 권리는 없지만, 자신이 가진 지분은 자유롭게 처분할 수 있다.

세계적으로 이런 정책이 시행된 적이 있었는지 모르겠으나, 단 한 번이라도 성공한 적이 있었다면 그게 기적이다 싶다. 이 정책은 '집값이 계속 오른다'는 가정 없이는 무용지물이다. 투자자는 집에 대한 권리가 거의 없다. 시세차익을 얻을 수 있다는 정도가 투자자가 기대할 수 있는 이익의 전부인데, 그럼 집값이 오르지 않는다면 이 '지분형 아파트'에 투자를 할 이유가 없는 셈이다. 그렇다고 그냥 오르기만 해서도 안 되고, 시중 금리는 물론 다른 그 어떠한 투기보다도 높은 수익률을 보이지 않으면 안 된다. '지분형 아파트' 정책이 성공할 수 있을지도 불명확한데다, 거래수요가 충분할지도 감을 잡기 어렵지 않은가. 리스크가 크다는 얘기다. 집값을 잡겠다는 정책이 집값이 올라야 한다는, 그것도 상당히 가파르게 치솟아야 한다는 이상한 전제 위에서 출발한 셈이다.

인수위는 투자자들의 수익을 보존하기 위해 기존 시세보다 30% 싼 값에 '지분형 아파트'를 공급하겠다고 나서고 있다. 그러나 이 경우에도 아파트에 투기수요가 몰릴 수 있다는 또다른 문제는 해결하지 못한다. 기존 아파트의 '청약 대란'이 지분형 아파트에서도 똑같이 재현될 수 있다는 것. 아파트 공급이 무제한으로 계속될 순 없다는 점, 부동산 가격이 한 번 떨어지기 시작하면 심각한 경착륙을 부를 수 있다는 점 등은 여전히 해결되지 않는다.

세금도 문제다. 고가의 부동산 매매에 따른 시세차익에는 높은 세금을 부과하는 것이 사회정의에 부합한다. 그러나 지분형 아파트에서 투자자들의 수익을 보존하기 위해서는 세금을 더욱 낮추어야 한다. 그런데 지분형 아파트가 시행되고 성공할 만한 지역은 하나같이 부동산 가격이 높은 지역, 부동산 가격이 가파르게 치솟고 있는 지역이란 게 문제다. 지분형 아파트 제도를 제대로 시행하기 위해서는 빈부 차의 축소라는 세금의 중요한 기능을 포기해야 한다는 것이다.

이명박은 대기업과 부자들의 지지는 물론 서민들의 지지까지 함께 얻은 대통령이다. 그는 원래 시장 맹신자에 가까운데, 그의 철학을 정책에 그대로 반영하자면 지지층의 태반이 돌아서는 심각한 부작용을 일으킬 수밖에 없다. '지분형 아파트'는 그런 딜레마를 해결하기 위한 정치꾼의 모략처럼 보인다. 서민들을 위한 포퓰리즘이 복부인들의 너저분한 투기와 맞물려 돌아가기 때문이다. 반값 아파트에서 시작된 포퓰리즘성 주택 정책. 이명박은 이윽고 1/4값 아파트까지 내놓았다. 이것이야말로 희망을 파는 정책 장사지 싶다.